黎巴嫩房地产:价格仍然拒绝承认的价值

黎巴嫩的地产并不昂贵,因为该国完全缺乏土地,或者黎巴嫩人对石头有不可承受的文化偏好。 它仍然昂贵,因为近20年来,整个银行、货币、财政和政治制度使房价无法满足那些本应购买房价的人的实际收入.

地产危机并未从2019年10月开始. 早在2011年,销售就放缓了,未售出公寓的库存正在增加,开发商发现越来越难以处理在兴起年代所建造的大片地皮. 银行危机并没有造成这种不平衡。 它取消了隐藏机制.

即使在今天,纠正仍然难以衡量。 显示的价格往往是业主希望得到的价格,而不是他们实际上同意出售的价格。 有些交易涉及非常特殊的货物,在寻求帮助的街区,由侨民购买。 房地产信贷几乎没了. 空房没有经常重新出售。 困难的银行和促销者继续尽可能推迟承认其损失.

结果是一个奇怪的市场:数量可以返回几个月,而当地购买力没有恢复;价格可能随着实际价值的下降而显得稳定;公寓可以保持高额名义价格,同时保持无人售出和几乎没有收入.

银行要求的十年

从2000年代初到2010年代初,黎巴嫩经历了房地产剧增. 据现有估计,在2003至2013年期间,住房价格估计增加了大约三倍,而2005至2012年期间,土地价格估计增加了近七倍。 这一增长与生产力、工资或人口增长的可比较增长不相称,不足以解释其原因.

最早是该书的明显稳定性所促成的. 每美元1 507.5英镑的汇率给人的印象是,以美元计的收入、储蓄和房地产价格是建立在坚实基础上的。 只要银行吸引了足够的外汇存款,这种平价就可以捍卫. 家庭借款超过15年、20年或有时超过30年,前提是其未来收入仍然相对可预测.

银行系统通过两个渠道满足需求。 他资助了买家,但也资助了推销员。 因此,即使在所有公寓出售之前,就可以启动这些项目。 当住房仍在市场上时,银行很少有兴趣造成其价格的迅速下跌:这样做会降低给予促进者的贷款担保的价值并迫使机构承认损失.

银行与促进者之间的关系不一定基于欺诈。 这是会计利益集团的结果。 开发者需要时间进行销售,而不打破价格;银行需要该资产在其账户中保持足够高的价值。 只要支付、再融资或重组利息,即使经济利润下降,该项目仍可保持官方可行性.

补贴贷款扩大了这一运动。 黎巴嫩银行协会估计,有132 000多户中低收入家庭获得了130多亿美元的援助贷款。 公共住房公司平均每年提供约5,000笔贷款,到2017年底,已资助了约76,000个家庭。 一些贷款的最高限额为2.7亿英镑,按官方利率计算约为18万美元,利率为3.74%.

其他装置的上限提高得多。 2017年,黎巴嫩银行的通告将商业银行发放的一些补贴性住房贷款的上限从8亿英镑提高到了12亿英镑,即按当时的固定利率,几乎达79.6万美元. 银行可提供高达财产价值75%的资金。 这不再仅仅是帮助谦虚的家庭购买普通住房的问题:该计划的一部分还支持相对昂贵的购置.

2018年,黎巴嫩银行提供的新5亿美元信封在约一个月后被消费. 当补贴被暂停时,该部门突然失去了其需求的重要组成部分。 市场没有发现新的困难。 它显示它依赖一种价格被人为地降低的信贷.

从2015年起,黎巴嫩银行所谓的 »金融工程 »业务进一步推迟了调整. 他们向银行提供高回报和互换,以吸引或保留该系统所需的货币。 他们并不直接资助每个地点,但他们支持银行资产负债表、存款和一般流动资金,而向开发商和购买商提供贷款则依赖于这些流动资金。 因此,房地产价格得到一种金融机制的支持,这种金融机制越来越远离经济的生产能力.

除此之外,还增加了侨民的作用。 侨民的转移、海湾国家获得的收入和区域资本长期支持贝鲁特、梅顿、巴卜达、克斯鲁安和一些沿海和山区的采购。 这一请求的一部分是真实的:外籍人购买了家庭住房,准备了返回,或试图与该国保持联系。 但促销者最终对待这个客户,其溶剂比居民多,仿佛代表了普通的需求.

其余的都是土壤匮乏的故事。 贝鲁特是一个密集的城市,建筑地块有限,土地所有权集中. 在某些方面,这证明有必要给予奖励。 然而,这不足以解释土地价格在几年内上涨了600%的原因,特别是在数千所完成的住房仍然空置的情况下。 地形在物理意义上是罕见的;然而,它并没有无限的价值. 其价值取决于其住房能够产生的收入或有偿付能力的购买者能够支付的价格.

最后,税收鼓励保留。 房主可以保留一栋空房,以待将来增加,而不必承担足以迫使其出售或出租的年费。 对空置住房征税的豁免和薄弱环节已使整个建筑物变成了宝贵的保留地。 据贝鲁特估计,该市的利润损失为3300多万美元,中央州的损失为近一亿美元,与历史上宣布的空房豁免有关. 估计数较高,但部分基于过多的空缺申报,以减少税收; 因此,它们也衡量逃税的程度.

2011年的公开危机,隐藏到2019年

在银行系统破产之前,这种逆转是显而易见的。 房地产交易数量从2011年的约82,984起增至2016年的64,248起,下降了22.5%. 所显示的价格受到抵制。 在销售者可以等待的市场上,数量和价格之间的这种差异是典型的:纠正始于买家的消失,而不是立即减少广告.

2015年,贝鲁特市政府一楼新公寓的平均收费价格仍估计为每平方公尺3,720美元. 平均地表面积为238平方米,价格接近88.5万美元. 在市中心,平均面积为每平米6679美元,占地331平方米,这使得典型的公寓超过220万美元.

这些维度显示了这一时期的一个错误. 这一提议面向大片地区和中高而豪华的地段,因为土地价格高而财政成本高,促使促销者尽量提高单位营业额. 然而,能够购买250至350平方米公寓的当地客户已经受到限制。 当海湾资本减速和补贴贷款被扣押时,库存变得无法正常处置.

2018年,贝鲁特共有约3600所新的无人售出公寓. 向开发商和房地产购买商提供的贷款估计为240亿美元,占私营部门银行信贷的三分之一以上。 遗产一号项目有2.5亿美元购买200多套无人售出的住房,甚至没有占首都估计存量的10%。 这种举措可以暂时确定一些促进者;他无法恢复申请的可信度.

2018年前5个月有22,707个交易,同比下降21%. 其报告价值约为32亿美元,已下降15.6%。 同样,量的收缩比价值的收缩更明显。 仍在出售的公寓往往位于最好的位置,或者卖方接受在公布的价格中看不到的折扣的公寓.

Sayfco于2018年5月破产,是2019年之前这一危机最清晰的标志之一. 该小组制定了总价值约为20亿美元的项目. 在包括Mar Roukoz的全景、Suites Faqra和Nabay的Saint Thomas在内的几个方案中,约有600名买家被曝光. 全景有近270名顾客; 一些人等待他们的公寓已经数年了,当时宣布该项目大约90%已经完成.

已经支付大部分价款的买方发现银行抵押阻止了证券的交付. 在一些拟议条例中,将要求它们另外支付10 000美元,以便取消抵押和登记。 客户及其代表对欺诈性破产提出指控; 必须将这些指控报告为指控,而不是作为明确的司法条件。 但该案揭示出主要的经济问题:买方的预付款、银行贷款、抵押担保和其他项目的融资造成了一种纠缠,即已支付的公寓不一定是一笔没有债务的资产.

Sayfco并不是一个健康市场的孤立事故。 其下降表明,促进者可以展示高价值土地和项目,同时缺乏流动性并无法交付。 它还表明,项目的账面价值取决于尚未测试的快速销售价格.

银行帮助推迟了这项测试。 法律通常规定在短时间内转售不动产。 但监管处理有所松动. 对于从2015年10月起在结算不良贷款时获得的某些资产,期限可延长至20年. 因此,银行不一定有义务立即出售被扣押的资产。 过剩的股票可能仍然在公众的视线之外,保护价格,但不能保护经济价值.

银行倒闭,房地产变得安全

2019年,非正规银行监管改变了地产的功能. 住房不再仅仅是投资或使用财产。 它成为将无法进入的存款转化为有形资产的少数方法之一.

准确性至关重要。 黎巴嫩房地产价格仍以实际美元计价。 卖主继续以美元价值为理由,常常将他们的财产与他们认为是他们的现金价格相比较。 已经改变的是定居手段。 2019至2022年间,通过以被冻结的美元存款提取的银行支票 »罗拉 »支付多笔交易.

支票上的金额被调整为银行美元折价. 如果卖方希望得到10万美元的经济价值,如果银行一美元只值25美分现金,他可以要求40万美元的支票. 这并不意味着公寓价值40万美元。 其经济参考价格仍然接近10万美元,可能增加溢价,以补偿使用支票的风险、延误和困难.

这种区分对于解释统计数据至关重要。 2021年,有记录的销售额名义价值接近150亿美元. 没有150亿美元重新注入经济。 相当一部分是折余的银行存款被转换成石块,其系数是现金价值的多倍.

对于如此早的存款人来说,交易可以限制损失. 对于一些借款人来说,这也使得有可能使用被贬值的银行美元来还债. 银行减少贷款组合,有时还债. 因此,房地产市场正在吸收银行危机的一部分,但代价是银行数额、合同价格和美元流动价值之间完全混淆.

从2022年7月起,黎巴嫩银行规定银行持有的建筑物必须以新美元或按适用的管理费率计算的英镑出售。 更普遍地说,市场逐渐转向以 »新鲜美元 »为规范. 这消除了银行支票带来的一些幻想. 它既不恢复信贷,也不使家庭更有偿付能力.

银行系统仍然严重破产。 危机前,对私营部门的贷款已超过500亿美元。 2024年底,该行贷款组合仅为55亿美元,占97.7%. 存款仍然达到约880亿美元,美元化率为99.1%,但大宗存款并不相当于可自由获得的美元. 据2025年市场估计,银行存款被冻结了约840亿美元,而新存款约为40亿美元。 这种分解并不是黎巴嫩银行的统一的官方系列,而是给出了不对称的大小顺序.

2022年,财政洞已经估计超过700亿美元。 根据使用的方法、累积损失、留存负债和归属于公共资产的价值,今天可能更高。 2026年2月,国际货币基金组织仍然认为金融稳定与复苏法律草案只是第一步,应当加以改进. 2026年7月,议会仍在讨论银行业改革,金融监管和收回存款的机制.

这个街区直接影响到地产. 只要损失不在国家、黎巴嫩银行、银行、其股东和存款人之间分配,各机构就可以推迟出售其部分资产。 只要债台高筑的促销者不进行清算或重组,未完工或抵押的建筑物仍然在正常市场之外. 更正存在,但仍部分附在资产负债表中.

银行业倒闭也加强了黎巴嫩人对石头的旧偏好。 许多家庭不再知道如何拯救。 银行摧毁了信心;该书不能作为长期价值的储备;当地金融投资很少;将门票留在家中有风险. 公寓随后以安全的形式出现,即使是空的,却一无所获.

这种行为支持了价格,但并不产生使用需求. 一个人可以购买一所公寓来保护20万美元,而无意居住或出租. 因此,增加的单位无法应付家庭数量的增加或租金短缺。 它只从流通中取出现金.

现金经济的发展加剧了不透明度。 世界银行估计,2021年黎巴嫩经济的现金规模为60.5亿美元左右,占GDP的26.2%,后于2022年达到98.6亿美元,几乎占GDP的45.7%. 现金和非银行支付越多,就越难以确定资金的来源、真正的经济受益者和实际支付的价格.

这就是洗钱问题的作用所在。 房地产显然并非完全由非法资金供资。 然而,它是一种特别适合它们合并的载体:数额高;交易少;公司可以隐藏实际受益人;财产估价具有主观性,足以解释重大差异.

2023年对金融行动工作组和MENAFATA的评价将黎巴嫩房地产部门的暴露程度定为中等程度,同时注意到若干弱点。 2017年至2021年间,尽管该国正经历非典型结算和现金美元化的爆炸,房地产经纪人没有报告可疑交易. 公证人的报告很少,对受益所有人的知识仍然不完整.

传统的漂白信号包括超市购买,买主对出产或出价的漠不关心,接连转售,以及使用结构使确定真正所有人的工作复杂化等. 然而,已经不透明的市场,银行支票可能会夸大所报价格,使得这些信号更加难以分离.

黎巴嫩于2024年10月被列入金融行动工作组灰色名单,并仍在2026年6月被列入名单. 2025年4月表决通过的银行保密变更案,在某些条件下有10年的追溯访问权,是一个真正的变化. 然而,立即通过化名或公司清理几十年的交易和财产是不够的。 改为新鲜美元使市场更易于阅读; 另一方面,现金的重要性可能使资本的来源不那么明显.

住太多房子,住少一点

不看那些应该占有好东西的人,就无法长期理解代价。 在这方面,现有的指标是不利的.

对贝鲁特市政府的一项研究估计,1996至2018年间所建住宅的23%是空置的,即7000多套. 这些住房中大约65%仍未出售,35%是自愿空置的。 在最高范围内,该比例可以接近每两所住房中的一所.

由于许多建筑工地被关闭,这种情况没有得到解决。 在2015至2018年间完成的6,792所住宅中,约32%于2018年被空出. 2019至2022年间完成的1,955所住宅中,到2023年仍有43%空出. 新建工程大幅放缓,但需求下降更快. 240多平方米的大型单位仍然特别暴露,因为它们集中了大多数居民无法购买的总价格和大量的维修费用.

施工数据证实突然停工. 2019年建筑许可证下降32.6%,2020年初再次下降61%. 水泥产量减少31.9%,再减少55.7%。 随后部分恢复:2025年上半年,授权面积达到280.27万平方米,而一年前为243.5万平方米,增长16.1%. 水泥产量增加了48.6%,达到851 400吨。 但从崩溃的水平开始并不意味着市场已经恢复了平衡.

人口统计使调整变得更加困难。 黎巴嫩自1932年以来没有进行过人口普查,这需要非常谨慎。 世界银行的估计包括难民和其他居民,但2015年总人口约为647万,2024年为581万,2025年为585万。 因此,2010年代中期以来的下降将接近10%.

根据现有系列,生育率约为每名妇女2.2个子女,现已接近更替门槛。 首先,移民会影响通常形成家庭和购买第一批住房的年龄。 2024年,接受 »阿拉伯晴雨表 »采访的黎巴嫩人有38%表示想出走,而2018年只有26%. 18-29岁年龄组的这一比例为58%。 在高等教育毕业生中,这一比例为46%,而在其他人中,这一比例为33%,72%的初次申请人提到经济状况.

这意味着国家不仅失去了人民。 他失去了他未来房地产需求的一部分:年轻人,夫妇,工程师,医生,高管和企业家. 外国人购买的公寓不一定能弥补这一下降。 它在12个月中可以保持空置;它不创造与居民家庭相同的当地活动,不以可持续的方式支持商店,也不吸收普通的租房报价.

侨汇转移数额仍然很大:2023年约67亿美元,2024年约58亿美元,下降13.4%. 但是,这笔钱的很大一部分为消费、保健、教育和对亲人的帮助提供资金。 合并移民回扣和房地产需求,导致过高估计一个政治、安全、银行和法律风险仍然高的国家中准备无法调动数十万美元的外国人的人数.

海外侨民也在观察危机。 她知道,财产可以长期无人售出,其安全可能要抵押,集体服务不足,租金收益很低。 它不再自动支付为家庭附属关系收取的费用。 购买的侨民往往有流动资金、信息和国际选择。 他们将贝鲁特比作迪拜,雅典,拉纳卡,巴黎或蒙特利尔,在那里资产可以更流动,资金更充足并产生更可预测的收入.

因此,市场的地理正在变得非常分散。 在2026年第一季度,巴卜达集中了约20.9%的有记录的交易,梅顿14%,克斯鲁安13.5%,贝卡11.7%和的黎波里11%. 这些比例反映了价格、可获得性和对安全的看法以及可持续的住宅偏好。 从2026年3月2日起冲突再起,再次打断了某些判决:在被震撼的时候,首先消失的是数量;名义价格到那时才下跌,因为卖方不能再等了.

何等为一平米到底

最明显的问题是每平方米的价格与购买力的相差.

2025年初,观察到或收取的贝鲁特住房价格差异很大:卡斯卡斯每平方米约2 250美元,拉斯纳贝2 500美元,马尔米哈伊尔3 400美元至4 300美元,拉斯贝鲁特近3 500美元和市中心5 000美元至6 000美元。 需要主要工程的旧公寓,每平方米可谈判约1 000至1 500美元.

2025年8月,最低工资增加到2 800万英镑,按市场费率计算约为313美元。 在危机之前,按官方费率计算,大约为450美元。 因此,卡斯卡斯一平方米的最低工资相当于七个多月的最低工资。 在Ras al-Nabeh,他代表了8人。 120平米至2 250平米的公寓费用为270 000美元,即最低工资毛额约为72年,没有食品、交通或保健费用。 30万,我们快80年了.

即使对收入较高的家庭来说,差距仍然很大。 30万美元的公寓为25年总收入,家庭每月收入为1 000美元;12.5年收入为2 000美元;8.3年收入为3 000美元;另外5年收入为5 000美元.

国际比较一般认为,住房价格与年收入之比接近于3,符合一个负担得起的市场。 在5.1以上,它被描述为严重负担不起. 即使是一对每月收入5 000美元的夫妇,对于30万美元的公寓来说,也达到了国际标准认为可以承受的上限。 这个家庭已经属于黎巴嫩的少数.

2018年至2022年,实际GDP崩溃,接近40%,而贫困的爆发也扩大了这一差距. 在世界银行调查覆盖的五个省份,贫困率从2012年的12%左右上升到2022年的44%. 在唯一接受访谈的黎巴嫩人中,33%;在Akkar,将近70%。 这些结果没有统一覆盖整个领土,但使国内需求迅速回流的想法能够支持旧的价格是荒谬的.

信贷不再减少最初的努力。 目前人居银行提议的大约10万美元的上限可以帮助一些家庭,但它只资助了30万美元的公寓的三分之一. 买方必须携带剩余现金并证明有能力以美元偿还。 一家银行长期推进四分之三价格的旧大众市场已不复存在.

您还得看好人创造的收入。 许多黎巴嫩公寓没有产生任何租金,因为它们是空的,一年占用了几个星期,或者一直待转售。 然而,他们却承担了费用:维修、公寓、发电机、电梯、警卫、修理、恶化和有时征税。 他们的净回报可能是零或负.

在这种情况下,只有在另一买方后来同意支付更多货款时,房主才会挣钱。 收益与住房服务或收入流动无关; 这是纯粹的推测。 对于未开发的土地,目前的收成甚至为零. 它的价值完全取决于未来的转售价格.

买个30万元的公寓 每月可嘉的1000美元 其年租金毛额为12 000美元。 在出缺、维修、支出和修理期间后,假定净收入为9 000美元。 要求净回报6%的投资者会将这一流量估值为15万美元。 价值为8%,将降至112 500美元.

另一个例子是一座55万美元的公寓,每月租金为1 500美元,即毛额18 000美元。 其净收入为14 000美元,按6%的回报率计算,其经济价值约为233 000美元,按8%的回报率计算为175 000美元。 这些计算是插图,而不是国家平均值. 然而,它们表明,为什么基于土地历史成本的价格可能远远高于基于收入的价值.

支持者常说,价格不能下跌,因为土地,水泥,能源和进口材料价格昂贵. 更换费用也是如此; 这不能决定市场价格。 住房每所公寓可能花费40万美元,如果没有有偿付能力的买家或租房作为理由,住房价值仅为25万美元。 费用由建设者承担. 值由能收买者所定.

这样我们可以谈论几个同时值。 有收取的价款,实际以新鲜美元谈判的价款,卖方必须迅速撤资时的清算价值,以及从租金中扣除的回报价值。 它们可以分出百分之几十.

没有足够可靠和连续的国家指数来说明所有黎巴嫩地产都高估了一个百分比。 作为分析假设,在实际完成销售时,普通和合法合理的住房可比价格低20-40%。 对于一个高端、空缺和无利可图的大型单位,经济差距可达40%-70%。 在扣除成本和风险后,不完全、抵押或受担保风险影响的项目可能只值其理论价值的20%至50%。 没有观察到这些下降现象; 这些是价值范围,用来衡量什么是流动性面具.

实际价值还必须包括美元通货膨胀。 美国物价指数从2019年的255.7%左右上升到2025年的321.9%,增长了近25.9%. 为了保持与2019年30万元价格相同的购买力,到2025年,公寓应该已经达到约37.8万元. 虽然名义上仍然价值30万美元,但其实际价值在2019年只有23.8万美元左右:实际下降接近20.6%. 如果在2025年售出22.5万元,其以2019年美元计的价值就接近17.9万元,实际校正约为40%.

因此,房主可以声称他没有 »失去任何东西 »,因为他的公寓仍然被展示出30万美元. 实际上,它已经丧失了国际购买力、几年的回报,如果它找不到买受人,则失去了部分资产流动性。 只能在三年后出售且有保密折扣的资产不值其广告价格.

已经实施但尚未完成的更正

2025年市场恢复. 在上半年,记录了33 297起交易,而一年前为16 390起。 在整个一年中,它们的价值将达到70 981美元,接近61.6亿美元。 交易数量增加了95.1%,其价值增加了112.9%。 平均价值为86 741美元左右.

应谨慎阅读这些数字。 进展的一部分是处理累积记录。 平均价值仍然比危机前低得多,反映出在最昂贵的居民区外进行更小的交易、土地或财产。 2025年上半年估计为85,735美元,比2019年上半年低31%,比2022年低40.6%.

2025年全年记录的外购仅为1,485起,约占交易总数的2.09%. 根据旧话,国际需求是无限期地吸收黎巴嫩的生产,但这种需求已变得微不足道。 在2026年第一季度,交易数量在一年中下降了29.3%,其价值下降了18.2%. 因此,2025年的恢复并不构成坚实的新公牛周期.

据专业人员估计,2025年初,中小地区以新鲜美元的价格往往比2019年10月之前的水平低出20%至30%,而一些位置良好的高端商品则更好地维护了价格. Audi银行的观察显示,2025年头三个月增长近10%,随后3月开始市场冻结. 战争和不安全事件产生了这种顺序:买家立即撤出,而卖家则保持价格,直到需要流动性时才迫使他们撤资.

为了评估仍然可能的纠正,让我们回到购买力上来。 假设一个家庭每月能赚到2000美元,或者每年24,000美元. 即使接受6个价格与收入之比(已经被列为严重无法负担),也只能证明144,000美元的住房是合理的。 一套27万美元的公寓预计将减少47%,一套30万美元的公寓将减少52%,一套50万美元的财产将减少71%.

每月收入为3 000美元,与6个相同比率相匹配的价值为216 000美元。 更正的20%是270 000美元的公寓,28%是300 000美元的公寓,57%是500 000美元的财产。 而这仍然是一个慷慨的情景:如果没有充足的信贷,六分之比就难以融资.

这并不意味着明天所有价格会下跌50%。 房地产市场在业主不负债,空缺税低,银行推迟清算的情况下,可能会长期保持高估. 然后作出不同的更正:销售量下降、未公布的折扣、建筑物的实际状况恶化、美元通货膨胀和预期没有收入.

旧制度和新制度的比较使我们能够了解已经发生的变化。 2019年之前,固定平价呈现出稳定收入;银行提供长期贷款,有时补贴;促销者接受资金;可以调动存款购买;区域资本基本通过银行系统;中产阶级仍然是潜在的需求.

如今,市场主要以新鲜美元和现金为主. 房地产信贷是边际的。 旧的存款仍然被冻结。 需求基于少数有流动性的人,一些侨民和买家试图将其储蓄从银行系统放出。 银行保密得到部分修正并加强国际监督,但现金经济有所扩大。 分配银行亏损的机制仍不完善,而保留空房的税收优惠措施并没有从根本上消失.

因此,最后更正将不取决于具体日期,而取决于几个触发因素.

首先是真正的银行重组。 如果要求银行剥离建筑物,清算破产的推销商的担保并承认损失,现在接受的报价将出现在市场上。 如果必要的文本在2026年或2027年开始被应用,其房地产效应可能在2027年至2029年间显现出. 这个时间表是有条件的假设,而不是预测:它假设法律获得通过,评估可信,程序不会被屏蔽多年.

第二个触发因素是对空房进行有效征税。 费用足够高的年税将变成支出。 一些业主会选择租房;另一些业主会出售。 租金和价格将更快地与当地收入相汇合.

第三是人口统计,在10至20年中行动缓慢。 如果年轻毕业生的外出移民现象继续下去,如果新家庭的形成仍然薄弱,如果外出人员不能可持续地返回,那么为方便的顾客设计的大片地区和街区将经历逐渐的经济过时.

四是安全保卫. 冲突首先减少交易。 如果持续不安全,需要流动性的业主最终会接受名义上的下降。 另一方面,政治稳定可能导致某些部门的反弹。 然而,它不会取消工资-价格差距:安全可以恢复信心,它不会立即再造有偿付能力的中产阶级.

最后一个触发器是时间本身. 一座空楼渐渐老去. 电气系统,电梯,外观和公用地段正在恶化. 房主会失去他本可以收取的租金,并将本可以在别处产生回报的资本腾回. 即使公告上的数字没有下降,经济价值也被消耗.

因此,黎巴嫩的地产市场不会奇迹般地抵御一场最严重的当代金融危机。 它是一项合同,其中对损失的承认被分散、转移或拖延。 它最初因信贷、补贴和银行结存而推迟;然后被支票挤入了卢拉; 最后,由于没有强制销售,空缺税的薄弱,用石头作保险.

面值有时仍然接近旧价. 由于美元通货膨胀、收益损失、缺乏流动性和购买力下降,实际价值已经下降。 对于普通住房来说,真正的问题不再是是否已经开始纠正。 她询问业主、开发商和银行仍然可以避免将其明确列入价格.